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疫情期現租房糾紛 法官建議協商不成先交租再起訴

2020-02-10 18:51:19 來源:亞匯網 作者:夏舒 打印 字號:  

   從今天起,北京陸續進入復工狀態,從各地返京工作者們將漸次抵達,他們在疫情之中所租住、使用的房屋,也有可能因實際居住或者經營困境,在租金減免等問題上與房東產生沖突。今天下午,北京二中院根據2003年及之后一段時間內的類似糾紛,作出了相關的研究,對房屋租賃合同履行的影響以及審判工作思路進行研判,以妥善辦理涉“疫”房屋租賃合同糾紛。

   在疫情防控期間,租戶對于自己所租賃房屋的使用和收益,均受到一定的限制,房屋租賃合同也因此成為受疫情影響較大的合同類型。在民用類型的合同中,因春節假期和疫情防控需要,部分承租人因被感染、被隔離或者交通控制無法按時返京,在一定時期內無法繼續使用租賃房屋。商用類型中,承租人無法對租賃標的進行正常的使用和收益,生產經營受到較大影響。比如餐廳、賓館無法正常營業或被要求限期停業,電影院、KTV、商場等消費娛樂場所客流下降、收入減少等。

   二中院研判后認為,此次疫情可能會導致不少房屋租賃合同糾紛。如,出租人起訴要求解除房屋租賃合同,并要求承租人承擔違約責任的;承租人不能繼續使用租賃房屋,或者因疫情防控,導致經營損失,繼續履行合同成本過高,起訴要求提前終止房屋租賃合同;租戶要求減免租金等等。

   根據《合同法》的相關規定,一方當事人因不可抗力不能履行合同的,應當及時通知對方,以減輕可能給對方造成的損失。法官表示,從司法角度,法院還是更愿意促進合同繼續履行,建議合同當事人及時進行溝通協商,按照公平和誠實信用原則變更合同條款或者簽訂補充協議,適當降低或免除疫情防控期間的租金或適當延長租期,盡量通過私力救濟的方式,從源頭上減少糾紛產生。如果協商不成,建議承租人先行交納租金,防止因己方違約而承擔不必要的違約責任。然后再通過起訴的方式要求變更合同,減免租金。

   “不管是要解除合同,還是要求減免租金,提出要求的這一方都得自己舉證!狈ü僬f,在此次疫情期間,相關證據包括政府針對疫情發布的相關政策,采取的具體措施等;承租人因疫情防控被隔離、入院治療的證據;承租人因疫情防控導致停產、停業以及經營收入驟減的相關證據。如果雙方當事人在疫情防控期間存在協商溝通的,應保留相關往來函件、郵件、聊天記錄等,必要時可以先去公證。法官表示,當事人如果提起訴訟,一定要先想清楚,自己的要求到底是什么,是變更還是解除合同。如果這個沒弄清楚,很可能將承擔不利后果。比如,在疫情僅是對承租人的經營收益產生不利影響,但并不必然導致合同目的不能實現的情況下,承租人要求解除合同的主張很難得到法院支持。此時,承租人基于情勢變更或公平原則要求法院減免租金的請求更為現實和合理。

   根據此前的經驗,疫情結束之后,關于“減免租金”的訴訟很可能較多。按照公平原則,在進入審判環節后,法官將在雙方當事人之間合理分配風險。具體來說,需考慮承租人的性質、租用房屋的目的、以及疫情對租賃合同履行產生的影響進行綜合判斷,進而決定是全部免除、部分免除,還是不予免除。在此類糾紛中,法官必然要確保對雙方的公平,如果全部免除租金,實際上是讓出租人承擔疫情帶來的全部風險,反而不公平,因此,在分配風險及責任時,應考慮影響合同履行的各方因素以及合同當事人的地位,適當向承租人傾斜,但不可過于偏向,導致損害出租人的合法權益。

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